第59回 不動産投資に関するアンケート調査（CBRE Japan Cap Rate Survey） 

CBREは、2018年第1四半期（Q1）の投資市場動向（Japan Investment MarketView）及び第59回「不動産投資に関するアンケート」（CBRE Japan Cap Rate Survey）の最新調査結果を発表しました。

【注目動向】

• 2018年Q1の世界の事業用不動産投資額は2,080億ドル、対前年同期比1.3％増加。
• 日本においては、2018年Q1の事業用不動産投資額は1.07兆円、対前年同期比23％減少。 海外投資家による投資額が同76％減少したことが要因。ただし、国内投資家による取得は前年同期を上回り、全投資額の9割を占めた。J-REITの投資額は同2％増の5,830億円で、四半期実績としては2005年調査開始以来の最大規模。
• 投資家調査による東京の期待利回りは、オフィス（大手町）が前期から10bps低下の3.45％、賃貸マンション（ファミリー、東京城南・城西）と物流施設（首都圏湾岸部）がいずれも同1bps低下の4.44％、4.63％となり、それぞれ調査開始以来の最低値を更新。オフィスの期待利回りは調査対象の6都市（札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡）全てでも調査開始以来の最低値を更新。
• CBRE短観DI （東京）：Aクラスオフィスは「期待利回り」に対するDIが悪化、利回りのさらなる低下は限定的とみられている。物流施設（マルチテナント型）は、「空室率」に対するDIが悪化した一方で、「投融資取組スタンス」は改善。大型供給が続くことによる空室率上昇は引き続き懸念されているものの、投資意欲は改善している。

■ 投資市場

2018年Q1の世界の事業用不動産投資額は2,080億ドル（約23兆円1）、対前年同期比1.3％増加しました。投資額が最も増加したのは米州で、米国でのホテル及び住宅の取引が増加したことから、1,130億ドル（約12兆円、同2.3％増）となりました。アジア太平洋地域とEMEA（欧州・中東・アフリカ）は微増で、それぞれ260億ドル（約3兆円、同0.7％増）、700億ドル（約8兆円、同0.1％増）となりました。

日本における2018年Q1の事業用不動産の投資額（10億円以上の取引）は対前年比23％減の1.07兆円。Q1の投資額としては、2009年以降で最大だった2017年Q1（1.4兆円）を下回ったものの、規模としては3番目に大きい水準となりました。今期、海外投資家の投資額は対前年比76％減の1,170億円で、全投資額減少の主因となりました。一方、マーケットをけん引したのは国内投資家で、全投資額の9割を占めました。J-REIT投資額は対前年比2％増の5,830億円で、四半期毎実績としては2005年Q1調査開始以来の最高額となりました。また、J-REITを除く国内投資家の投資額も前年同期を上回り、同13％増の3,760億円となりました。

アセットタイプ別では、ホテル、物流施設、オフィスの3アセットタイプが前年同期の投資額を上回りました。もっとも大きく増加したのはホテル（対前年比84％増の690億円）で、J-REITが取得した大阪市のホテル取引が340億円と全投資額の半分近くを占めました。次に増加率が大きかった物流施設は、同66%増の2,530億円で、Q1投資額としては2005年調査開始以来の最高額となりました。一方、オフィス投資額は前年同期を10％上回る5,040億円となりました。

今期もっとも投資額割合が高かった地域は主要5区の39％で、前年同期の19％を大きく上回り、2017年通年の30％を上回りました。地方都市での投資も引き続き堅調です。大阪では投資額は減少したものの、名古屋ならびにその他の地方都市で投資額は前年同期を上回り、投資総額全体に占める比率もそれぞれ2％、18％と、いずれも前年同期を上回りました。地方都市で案件の多さが特に目立ったのはホテルと物流施設で、そのほとんどがJ-REITによる取得でした。

■ 期待利回り

CBREが四半期ごとに実施している不動産投資に関するアンケート‐期待利回り（2018年4月時点）によれば、東京の期待利回り（NOIベース）の平均値は、オフィス（大手町）が前期から10bps低下の3.45％、賃貸マンション（ファミリー、東京城南・城西）が1bps低下の4.44％、物流施設（首都圏湾岸部）が1bps低下の4.63％となり、それぞれ調査開始以来2の最低値を更新しました。2017年7月以降、商業施設がオフィスを下回っていましたが、4期ぶりにオフィスが最も低い水準となりました。それ以外の3アセットタイプはいずれも前期から横ばいとなりました。また地方都市のオフィス期待利回りも、調査対象の6都市全てで前期より低下し、調査開始以来の最低値を更新しました。大阪は4.90％（－10bps）、名古屋は5.30％（－5bps）、札幌は5.40％（－18bps）、仙台は5.50％（－10bps）、広島は5.83％（－5bps）、福岡は4.98％（－12bps）となっています。

■ CBRE短観

「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」（物流施設は「賃料」と「空室率」）、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の各項目に関して尋ねた回答結果（DI3として集計）は、オフィス（Aクラスビル）の「3カ月前と比べた最近（回答時点）」のDIが「金融機関の貸出態度」で改善、その他の5項目は悪化しました。もっとも大きく悪化した「期待利回り」（対前期比－6ポイント）は、「低下する」の回答率が前期から低下し、「変わらない」の回答率が上昇したことが主因です。期待利回りがさらに低下していくという見方は減少しています。ただし、「不動産取引量」に対するDIが対前期比－1ポイントとなったことからも、取引量が増加するという見方も少なく、投資機会が限られた厳しい環境が続いているようです。

一方、物流施設（マルチテナント型）の「6カ月前と比べた最近（回答時点）」のDIでは、「期待利回り」、「投融資取組みスタンス」を除いた5項目が悪化しました（「期待利回り」は横ばい、「投融資取組みスタンス」は同3ポイントの改善）。「空室率」は「上昇する」の回答率が増加、DIとしては対前期比－1ポイントになりました。一方で、「投融資取組スタンス」に対するDIは2期連続で改善しました。大型供給を要因とした空室率上昇を懸念する投資家は増えているようです。ただし、依然として大型物流施設に対する賃貸需要は堅調であることから、投資意欲は高い状態が続いています。

1: 108.332円／ドル
2: 調査開始年はアセットタイプ別に異なります。2003年7月：オフィス、賃貸マンション、2009年1月：商業施設、ホテル、物流施設
3: DI（= Diffusion Index）：改善すると答えた回答者の割合（%）から、悪化すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数

調査概要

CBRE Japan Cap Rate Survey
調査目的：期待利回り水準等の把握に資する参考データの収集・分析のため
調査方法及び調査期間：
　メールにより送付
　2018年3月15日～4月11日（ただし、締め切り後に到着した回答についても集計対象とした）
調査対象及び回収率：
　- 対象者数：179名（社数：163社）
　- 回答者数：136名（社数：134社）
　- 回収率：76.0％（社数回収率82.2％）
ご回答者の属性：
アレンジャー、レンダー（シニアを主とする）、レンダー（メザニンを主とする）、デベロッパー・不動産賃貸、アセットマネージャー（J-REITを主とする）、アセットマネージャー（J-REIT以外を主とする）、エクイティ投資家、その他